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como não emagrecer o patrimônio familiar
Existe um ditado que diz: ” quem casa, quer casa” então, tudo que diz respeito a imóveis acaba sendo importante para o tema porque o direito de propriedade da residência do casal traz estabilidade para a família .
Desta forma, é de suma importância que o cidadão tenha conhecimento de como se faz corretamente um contrato de compra e venda, o que efetivamente dá a propriedade do imóvel ou os riscos de perdê-lo.
Na maioria das vezes as pessoas , ao buscar comprar um imóvel, levam em conta localização, preço, acabamento , vagas de garagem , distância do local de trabalho, vizinhança , para so depois fazer o que deveria ser feito em primeiríssimo lugar: analisar a documentação..
Muitas vezes são apresentados pelos vendedores ou intermediadores opções de compra, propostas etc mas são apresentados os documentos essenciais para uma compra venda segura
Somente depois das propostas de compra é que são apresentados os contratos , muitas vezes de adesão ( são aqueles nos quais os compradores não podem alterar qualquer cláusula )
Não é costume no Brasil a maioria dos compradores se fazerem acompanhar de advogados em tais aquisições , prática que diminuiria, em muito, a grande quantidade de ações, pós compra e venda .
Assim, quanto aos contratos , não se pode perder de vista que estes devem ser feitos por instrumento público, isto é, em cartório, também chamado tabelião.
Se for feito um mero contrato com reconhecimento de firma, ( ainda que todas as partes vão até o cartório para tal reconhecimento ) esta modalidade de documento ,por ser particular , vai se caracterizar como o chamado “contrato de gaveta” , que não é um título de aquisição de bem.
Também é muito comum que pessoas adquiram imóveis através de procurações outorgadas pelos vendedores , o que se constitui em grande risco pois não é documento hábil e a procuração se extin gue com a morte de maneira que se o vendedor morrer a procuração deixa de ter validade !
Para comprar um imóvel o vendedor deverá apresentar um documento chamado matrícula ( que deve estar atualizada ) e nele deve estar inscrito o nome de quem está vendendo. Todo imóvel tem uma espécie de “ certidão de nascimento “ eu esta registrada na chamada “ circunscrição imobiliária “ do local mais próximo do imóvel ( as cidades são divididas em circunscrições para fins de matricula dos imóveis )
Se for casado, o marido ou a esposa também devem assinar o instrumento de venda , sob pena do negócio ser anulado, gerando total insegurança jurídica para os compradores .
Também é necessário que se providenciem certidões negativas de execuções em nome dos compradores porque se a pessoa tiver débitos o imóvel pode ser penhorado e anulada venda .
Um cuidado que poucos tem , inclusive alguns cartórios não fazem este tipo de busca , é o de realizar uma pesquisa nas Prefeituras para ver se existem débitos ainda não ajuizados e isso leva a um grande perigo para o negócio porque se existirem C D As ( isso é, certidões de dívidas ativas ) mesmo que ainda não ajuizadas as execuções , a venda poderá ser reconhecida como anulável pelas Prefeituras ( CDA é um documento em que a autoridade competente registra os débitos de um contribuinte, depois de esgotado o prazo fixado para pagamento. )
Assim, o primeiro cuidado a ser tomado para comprar um imóvel é pedir o registro de imóveis que é o documento dos vendedores, além de exigir que o contrato seja oficializado num tabelião – cartório é necessário também saber o que pode levar a perda do imóvel quando existe uma espécie de “garantia para preservar o direito à habitação e a impenhorabilidade do bem de família”, isso significa que mesmo havendo dívidas se a pessoa ou casal as tiver e possuírem o único imóvel esse não poderá ser penhorado para pagamento de débito.
Mas atenção, existem duas exceções:
A primeira diz respeito à fiança. A segunda a dívidas de condomínio
Assim, se você for fiador de alguém seu imóvel ficará em risco, acaso a pessoa que lhe pediu a fiança não pagar.
Da mesma forma, as dívidas de condomínio podem levar à perda do imóvel.
Existem vários outros aspectos do direito imobiliário que têm relação com direito de família como por exemplo , a importância da escolha do regime de bens escolhido para o casamento ou união estável.
Ai entra um aspecto primordial
Regime de bens: Como não emagrecer o patrimônio
Quando se está prestes a casar ou oficializar uma união estável o único regime no qual se pensa é o de emagrecer e ficar bonito nas fotos, o que é um grande erro ,pois dependendo do que constar a respeito do regime escolhido na certidão de casamento ou na escritura de união estável se o relacionamento amoroso não for bem sucedido uma das partes poderá
” engordar muito sua conta bancária “!
O regime mais comum é o de comunhão parcial, no qual o que for adquirido na constância do relacionamento no caso de uma separação será partilhado igualmente.
Mas atenção existe uma figura chamada de “subrrogação” que significa que o patrimônio que a pessoa já tinha antes de casar ou constituir a união , se que foi utilizado para compra de patrimônio de ambos deverá ser descontado do valor a partilhar.
Por exemplo:
Uma das partes tem um imóvel de 200 mil antes de casar e depois o usa como parte de pagamento de outro , de 500 mil, no caso de separação, destes 500 mil serão abatidos os 200 mil reajustados e somente o restante é que será partilhado igualmente.
Já no regime de separação é necessário um pacto antenupcial, mas se for elaborado no padrão dos cartórios corre-se o risco dele ser entendido como o “parcial” no que disser respeito aos bens chamados de “aquestos”.
Pacto antenupcial é um contrato feito entre os noivos para estabelecer o regime de bens que regerá o casamento
É que existe uma súmula 377 do STF que diz:
No regime da separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”.
Sobre isso discorreremos em publicação posterior .
O regime de comunhão universal é o que determina que tudo , tudo mesmo, que as partes tiverem ou vierem a possuir, seja onerosa ou gratuitamente , será partilhado no caso de divórcio ou dissolução de união estável.
Assim, tanto para comprar um imóvel quanto para decidir seu regime de bens tome os cuidados necessários para não ter prejuízos .
